İnsanlardan Önce Mülkiyet - Notlar

Anne Power - İnsanlardan Önce Mülkiyet - Notlar

Yirminci Yüzyıl Konut Yönetimi

Property Before People The Management of Twentieth-Century, Routledge, New York, 2021

 

Kitap 19. yüzyılda İngiltere'deki aşırı kalabalık ve sağlık sorunlarından başlayarak modern sosyal konut sisteminin gelişimini ve başarısızlıklarını kapsamlı bir şekilde inceliyor.

 

İkinci Dünya Savaşı sonrası dönemde büyük konutlar inşa etme taahhüdü verildi ve belediyeler, yeni moda yüksek katlı mimariyi deneyenlere ek sübvansiyonlarla destek verdi.

 

1970'lerin başlarında sosyal konut fazlalığı vardı

 

Giriş

Yerel yönetimler başlangıçta ev sahibi değil, yalnızca inşaatçı veya kolaylaştırıcı olmayı amaçlamışlardı. Kiracılarla tutarlı ilişkiler kurmadılar.

 

Kitap, konut yönetimi sorunlarını üç bölümde inceliyor: Birinci Bölüm, konut yönetiminin tarihini özetlemektedir, özellikle savaş sonrası toplu konut döneminde ortaya çıkan unsurları (popüler olmayan yapı tarzları, belediye binalarına dayalı imparatorlukların büyümesi ve en savunmasız kişilerin en az tercih edilen sitelerde yoğunlaştırılması) ele alır. İkinci Bölüm, 1970'lerde kiralanması zor sitelerin ortaya çıkışını, tasarım, yönetim ve sosyal "gettoların" gelişimindeki temel sorunları inceler. Üçüncü Bölüm, ev sahibi geleneklerini değiştirmeye yönelik girişimlerin etkisini incelemektedir.

 

BİRİNCİ BÖLÜM - Konut Hizmetinin Kökenleri

On Dokuzuncu Yüzyılda Toprak Sahibi Geleneğinin Kökenleri

On sekizinci yüzyılın sonları ve on dokuzuncu yüzyılın başlarındaki Sanayi Devrimi, kırsal kesimden şehre büyük bir insan göçüne neden olmuştu. Bu durum, sanitasyonun olmadığı, nemli iklimin hüküm sürdüğü ve kolera, çiçek hastalığı gibi salgınların yaygın olduğu bunaltıcı kentsel koşullara yol açtı. 1914 yılına gelindiğinde, 7 milyondan fazla konut özel ev sahiplerinden kiralanırken, belediyeler yalnızca 20.000 konuta sahipti.

 

1885 Kraliyet Komisyonu: Komisyon, çok yoksulların evlerindeki aşırı kalabalık, sağlıksız koşullar ve sömürü hakkında en net içgörüyü sağlamıştır. Yıkımlar, en yoksullar için koşulları daha da kötüleştiriyor ve büyük ölçekli yerinden edilmelere neden oluyordu. Kraliyet Komisyonu, çok yoksulların yaşadığı binaların, ... yıkılması, komşu gecekondu mahallelerinde aşırı nüfus artışına ve bunun da yüksek kiraların korunmasına yol açtığı sonucuna vardı. En yoksul aileler için kira, ücretlerinin neredeyse yarısına denk geliyordu.

 

İtibarsız aracılar (konut yöneticileri) kiraları en üst düzeye çıkarmak için mümkün olduğunca çok insanı içeri tıkmaya çalışıyorlardı.

Kira gecikmeleri ciddi bir sorundu; Lord Shaftesbury, yoksulluk koşullarının zeki ve aktif genç bir adamın bile sağlığını bozabileceğini, karısını umutsuzluğa sürükleyebileceğini ve çocuklarını pervasızlaştırabileceğini belirtmiştir.

 

Komisyon, içki ve kötü alışkanlıkların, yoksulların içinde yaşadıkları koşulların nedeni mi yoksa sonucu mu olduğu sorusuna cevap muhtemelen yetersizdir: içki ve yoksulluk birbirini etkiler ve birbirine tepki verir demiştir.

 

Octavia Hill, kiracılar ve evlerin birlikte iyileştirilmesi gerektiği ilkesini savundu. Hill, kiracıları düzeltmenin rolü olup olmadığı sorulduğunda, tüm çalışmanın dayandığı ilke, sakinlerin ve çevrelerinin birlikte iyileştirilmesi gerektiğidir. Bu şimdiye kadar hiçbir zaman başarısız olmamıştır demiştir.

 

Hill'in yöntemi, aracıları ortadan kaldırmak, kiracılarla doğrudan ilişki kurmak ve kirayı zamanında ödemeleri konusunda ısrarcı olmaktı. Hill, iş ilişkilerimizde kusursuz bir titizlik; kişisel ilişkilerimizde kusursuz bir saygı vecizesine sahipti.

 

Hill, kiracıları ayırma yoluyla, sorunlu kiracıların komşular üzerindeki etkisini azaltmaya çalıştı. Anti-sosyal davranışlara karşı güçlü eylemler savundu: yoksulları sarhoş, düzensiz insanlarla yan yana yaşamanın acısından korumak çok merhametli bir şeydir.

 

Hill, kamu konutlarının gelişiminde kadınların oynayabileceği rolü zayıflattığını düşündü. Kadınların ev ve aile üzerinde daha fazla söz sahibi olduğu için yönetimi erkeklerden ziyade kadınların sağlaması gerektiğine inanıyordu.

 

Hayırsever vakıflar, Octavia Hill'in yoğun, kişisel ve yerinde yönetim yöntemlerini yaygın olarak benimsedi. Bu vakıflar, saygın yoksulları barındırıyor ve sıklıkla babacanlık, seçici kiralama ve sert yönetimle suçlansalar da, yoğun yönetim sistemleri sayesinde mülklerini uygun tutuyorlardı.

 

Yerel yönetimlere sağlıksız konutları yıkıp yenilerini inşa etme yetkisi veren ilk yasalar 1868-1879 yılları arasında yürürlüğe girdi. Başlangıçtan itibaren konutlar, çalışan ailelere yönelikti ve ortalama bir hanenin ödemeye alışkın olduğundan daha yüksek kiralar talep ediyordu. İlk belediye konutlarının üç kusuru vardı: insanların isteklerine göre tasarlanmamıştı, bazı dairelerin kiralanması zordu ve kiralar sıradan çalışanlar için çok yüksekti.

 

Başlangıçta konutların yönetimi önemli bir sorun olarak görülmese de, yoğun tasarım, mahremiyet eksikliği ve dikkatli yönetim denetiminin eksikliği nedeniyle kamusal apartman bloklarına sosyal istismarlar sızıyordu. LCC'de (Londra İl Meclisi) yönetim merkezde koordine ediliyor, ancak büyük sitelerde bile yerleşik bir yönetici bulunmuyordu.

 

Savaş Arası Yıllar

Birinci Dünya Savaşı bir konut krizine yol açtı ve toplumsal huzursuzluk korkusu, yoksul insanlar için sübvansiyonlu kamu müdahalesine yönelik önemli bir teşvikti. Lloyd George, ‘kahramanlara layık evler’ inşa etme vaadiyle yarım milyon konut hedefi ilan etti.

 

Savaş sonrası inşaat patlaması yaşandı. 1930'da Greenwood Yasası, belediyelere gecekonduların yıkımı için doğrudan sübvansiyonlar verdi. Hükümet, üç kattan yüksek binalar için pahalı arsalarda özel bir sübvansiyon getirdi. Bu, belediyelere gecekonduları yıkmak ve insanları yeniden iskân etmek için çifte teşvik sağladı. Yeni sübvansiyon kombinasyonu, belediye konut politikasının odağını genel nüfusa yönelik bir programdan, yoksullar ve muhtaçlar için özel bir düzenlemeye dönüştürdü.

 

1935 Konut Yasası, yerel yönetimlere konut tahsisinde ihtiyaçları dikkate almaları talimatını verdi. Kiralananlar neredeyse yalnızca gecekondu temizleme aileleriydi. Yoksulluk seviyesi öyle bir seviyedeydi ki, yeniden iskan edilen kiracıların yüzde 70'e kadarının eşyaları haşere istilası nedeniyle yok edilmişti.

 

Kiracılar, eski gecekondu mahallelerinden yeni sitelere blok halinde taşındı. Yeni siteler bazen en başından itibaren kötü şöhret kazandı. Yönetimin hayati önem taşıdığının farkında olunmaması nedeniyle, yeni sitelerde sosyal desteğe olan ihtiyaç çoğu zaman tamamen eksikti.

 

1939'da hükümetin Konut Danışma Alt Komitesi, kötü kiracıların iyi kiracılar arasında dağıtılmasının uygun olduğunu önerdi. Biz, tatmin edici olmayan aileleri mümkün olduğunca birbirinden ayırma ve onları iyi tipteki ailelerin arasına yerleştirme ilkesini savunuyoruz. Ancak, dağıtım gerçekleşmedi.

 

Kadın Ev Mülk Yöneticileri Derneği, yüksek mesleki yeterlilik standardını ve tüm ev sahibi sorumluluklarının tek bir yönetici tarafından kontrol edilmesini savundu. 1930'ların ortalarına gelindiğinde, yerel yönetimlerde yalnızca kırk altı kadın çalışıyordu ve etkileri önemsizdi.

 

1932'de kurulan erkek egemen Konut Enstitüsü, sosyal ve refah rolünü, onarım ve kira gibi daha teknik ve profesyonel sorunlardan tamamen ayırarak zıt bir yaklaşım benimsedi. Enstitü, sosyal hizmetlerin ayrı tutulması gerektiğini savunarak, çoğunluğun tamamen kendi haline bırakılabileceği ve böylece yönetime gereksiz harcama yapılmasının önlenebileceği fikrini ileri sürdü.

 

Merkezi Konut Danışma Komitesi'nin İlk Raporu (1939): Rapor, iki mesleki kurum arasındaki çatışmayı ortaya çıkardı ve genel olarak Kadın Konut Yöneticileri Derneği'nin yaklaşımını tercih etti, ancak net öneriler sunamadı. Rapor, yerel yönetimlerin parçalanmış organizasyonunu ortaya çıkardı: Arazi ölçümcüsü evlerin yapısına bakar, veznedar kira toplama ve finansmanla ilgilenirken, katip genel denetim işlevlerini yerine getirir.

 

Savaş Sonrası Toplu Konut

İkinci Dünya Savaşı, kısmen bomba hasarları nedeniyle büyük bir konut sıkıntısına yol açtı ve özel kiralık konutlarda kira kontrolleri eski şehir stokunun çürümesini hızlandırdı.

1945'te İşçi Partisi, konutları herkesin erişebileceği genel bir hizmet haline getirmeye kararlıydı, en yoksullara yönelik bir refah hizmeti yerine. Yeni Kentler politikası başlatıldı ve şehir planlamasına olan inanç güçlüydü. Savaş sonrası altı yılda yeni konutların yaklaşık %80'i belediyeler tarafından inşa edildi.

 

Konut üretimini hızlandırmak için alan standartları düşürüldü. 1956'da hükümet, apartman daireleri için kat yüksekliğinin artmasıyla birlikte artan bir kat yüksekliği sübvansiyonu getirdi. Bu, belediyeleri daha sonra sevilmeyen ve istenmeyen yerlere konut inşa etmeye teşvik etti. 1960'ların ortalarına gelindiğinde, inşa edilen sosyal konutların yarısından fazlası daireydi. Yüksek katlı apartman inşa etmenin maliyeti, ev inşa etmekten %50 daha fazlaydı.

 

Gecekondu temizliği (yıkım) çoğunlukla konut ihtiyacı ve inovasyon hakkındaki yanlış kanılara dayanıyordu. 1970'lere kadar sübvansiyonlar rehabilitasyonu desteklemedi. Yıkım kararı ile yeni bir konut projesinin tamamlanması arasında genellikle on yıl veya daha fazla süren uzun zaman gecikmeleri yaşanıyordu. Gecekondu temizliği nedeniyle önceki nüfusun yarısına kadarı bölgeden evlerinden edildi. Planlamacılar, gecekondu temizliğinin amacının bu tür grupları [gecekondu sakinlerini] parçalamak olduğunu belirtmişti.

 

1930'dan 1970'e kadar sübvansiyonlar apartman dairelerini destekledi ve rağbet görmeyen sitelerin yaklaşık üçte ikisi büyük, apartman daireleri şeklinde ve şehir bölgelerinde yer almaktadır. Yeni moda dubleks daireler, yönetim sorunları nedeniyle muhtemelen tüm konutlar arasında en popüler olmayan konut türü haline geldi. Le Corbusier'in kitlesel üretim ruhu tercih edildi. Endüstriyel inşaat yöntemleri, ucuzluk, hız veya kalite gibi iddia edilen avantajları sunamadı.

 

Vandal hasarına neden olan korunmasız ortak alanlar, gürültüye eğilimli dubleksler ve yer altı garajları gibi tasarım kusurları, sürekli denetim ve bakım gerektiriyordu; bu da maliyetlendirmelere asla dahil edilmeyen bir faktördü. Belediyeler sonsuz talep için inşa ediyormuş gibi davrandı, ancak mülk sahibi olmanın hızlı genişlemesi talebi azalttı.

 

1971 yılına gelindiğinde, 200.000 haneden fazla konut fazlası vardı. Rehabilitasyon programlarının etkisiyle, temel olanaklardan yoksun hane sayısı azaldı. Ancak, birçok bölgede sosyal konut bekleyen aile sayısı azalsa da, sorun, tür Sunulacak konut sayısı giderek artıyor. Başvuru sahipleri, beğenmedikleri takdirde belediye konutu teklifini kabul etmekte bir nesil öncesine göre çok daha isteksiz olacaklardı.

 

Savaş Sonrası Konut Departmanları

Konseyler, herhangi bir taahhüt, plan veya öngörü olmaksızın kamu mal sahibi haline geldiler.

 

Savaş, onarım ve bakım gibi site tabanlı hizmetlerde ciddi kesintilere yol açtı. 1946'da, Londra ilçelerinin dörtte biri konut daireleri kurmuştu, ancak kiralar ve onarımlar hala belediye binasının diğer daireleri tarafından yönetiliyordu. Konut yöneticilerinin mesleki yayınları bile, kiracıların kolayca erişebildiği yerel gruplara dağıtılmış bir yönetime olan ihtiyacı vurguladı.

 

Merkezi Konut Danışma Komitesi'nin 1945 raporu, belediye uzmanlarının parçalı ve kaotik yaklaşımına dair kanıtlar sundu. LCC'deki en ciddi aksaklıklar, 1948'den sonra yerleşik yöneticilerin tamamen görevden alınmasıyla ortaya çıktı.

 

Personel sıkıntısı nedeniyle iş yapıları rutinleştirilip daraltıldı. Konut Enstitüsü (erkek egemen), refah ve konut yönetiminin kadın tarafının, teknik taraftan ayrı tutulması gerektiğini savunmaya devam etti.

 

Daireler Hakkındaki Hükümet Raporu, 1953: Rapor, apartman yaşamının sorunlarını ele aldı, ancak apartman inşaatının gerekli olduğu temel varsayımını sorgulamadı. Uzun vadeli, sürekli yönetim ve bakım ihtiyacına neredeyse hiç değinilmedi.

 

1955 tarihli Tatmin Edici Olmayan Kiracılar Hakkındaki Hükümet Raporu: Raporda, sorunlu kiracıların sayısının çok küçük olduğu tahmin edildi ve antisosyal ailelerin bir araya toplanmaması gerektiği tavsiye edildi. Ancak, bu uyarı hiçbir zaman yeterince ciddiye alınmadı.

 

Hızla genişleyen stok nedeniyle, kira toplayıcısı rolü sınırlı hale geldi ve haftalık turlar iki haftada bire indirildi. Yönetim sorunlarının artmasıyla, tek noktadan oluşan bir yönetim savunuluyordu, ancak bu belediye binası içinde birleşik bir departman oluşturulmasına odaklanıyordu, site düzeyinde değil.

 

1959 Konut Daireleri Raporu: CHAC'ın 1959 tarihli raporu, yerel yönetimlerin yarısından azının konut yönetiminin çoğu unsurundan sorumlu ayrı bir konut departmanına sahip olduğunu buldu. CHAC, kapı kapı dolaşarak kira toplama, onarımların yerel yönetim tarafından kontrol edilmesi ve yerelleştirilmiş yönetim için güçlü bir savunuculuk yaptı. Ancak, yönetim sorunları çözülmeden artmaya devam etti.

 

1974'te hükümet tüm yerel yönetimleri çok daha büyük birimlere yeniden düzenledi; bu da konut departmanlarının boyutunu artırarak ev sahibi ile kiracılar arasındaki mesafeyi açtı. Belediyeler birleşik bir hizmete yönelse de, entegre ancak merkezi bir sistem artık yeterli değildi.

 

Onarımların yürütülmesi genellikle ayrı bir departman tarafından yürütülüyordu, bu da konut idaresini sözde müşteri haline getiriyordu. Site düzeyindeki iletişim azaldıkça, onarımlar giderek daha fazla telefonla veya merkez ofislerinden sipariş ediliyordu.

 

Kapsamlı Konut Hizmeti kavramı, konut departmanlarının belediye binası statüsünü yükseltmiş, ancak yerel düzeydeki temel işler pahasına yapılmıştır. Yerel yönetimlerin ev sahibi olarak faaliyet göstermesini bu kadar zorlaştıran, temel bir işleyiş çerçevesinin eksikliğiydi. Tutarlı konut idarelerinin geç ortaya çıkması, kira borçlarının artması, verimsiz onarım hizmetleri, eğitimsiz personel ve uzak, düşmanca kiracı-ev sahibi ilişkileri gibi sorunlara yol açmıştır.

 

Herkes İçin Konut mu, Yoksa Son Çare Konut mu?

Konut projelerinin kimin hakkı olduğuna karar vermek her zaman en zor ve hassas konu olmuştur.

 

Başvuranlar, aşırı kalabalık veya olanak eksikliği gibi kriterlere öncelik veren bir puan sistemiyle değerlendiriliyordu. Ardından, kiracılar ev idaresi standartlarına, çocuk bakımı kalitesine ve kira ödeme becerilerine göre liyakate göre derecelendirilirdi. Bu, en savunmasız hanelerin genellikle en uygunsuz mülklere yerleştirilmesine neden oldu.

 

Konut yöneticileri, kimin iyi konutları hak ettiğini değerlendirmek zorunda kaldı. Belediye kiraları, konut kalitesiyle neredeyse hiç ilişkili olmadığından, kira seviyeleri tahsiste objektif bir yöntem olarak kullanılamıyordu. Evsizlere, kendi hataları gibi görünen nedenlerle tahliye ediliyorlarsa, daha düşük kaliteli bir ev teklif edilmesi gerektiği yönünde tavsiyeler vardı.

 

Cullingworth, bekleme listelerinin herkese açık olması ve konut yeterliliklerinin bir engel teşkil etmemesi gerektiğini tavsiye etti. Ancak bu, en çaresiz vakaların erişim sağlaması, ancak genel olarak yalnızca halihazırda belirgin sosyal sorunların olduğu daha az uygun sitelere tahsis edilmesiyle belediye sektöründe sosyal gettolar yaratılmasına yol açtı.

 

Evsizlik ve boş belediye konutları bir arada bulunuyordu. Evsiz ailelere yönelik tahsisler için dikkatlice düşünülmüş ve sağlam bir politikaya ihtiyaç vardı. Evsizler, belediye sektörünün insafına sığınmak zorunda kalan en çaresiz aileler için kullanılan, yanlış bir adlandırmadır.

 

Evsiz ailelere genellikle politika gereği en az tercih edilen konutlara tahsis ediliyordu. Örneğin, Blythe Mansions'taki bir site, evsiz ailelere yönelik bilinçli bir politika olarak kullanıldığı için 1978'de yıkıldı; bu durum, sitenin yapısal olarak sağlam olmasına rağmen gerçekleşti.

 

1977'de Çevre Bakanlığı, konut tahsisi konusunda daha esnek bir yaklaşım savunsa da, uygulanan sıkı tahsis sistemleri, evsiz ve savunmasız aileleri en az popüler sitelere yönlendirmeye devam etti.

 

Satın Alma Hakkı Yasası, daha cazip konutların satışını teşvik ederek, belediye konutlarındaki toplumsal kutuplaşmayı daha da şiddetlendirdi.

 

İKİNCİ BÖLÜM - Yeni Konut Sorunlarına İlişkin Bir Araştırma

En Kötü Mülkler

Yerel yetkililer, sitelerin sevilmemesine yol açan en önemli nedenleri tasarım, vandalizm ve mirasa bağlı toplumsal damgalanma olarak sıraladı. Çevre Bakanlığı, 1983 yılında yerel yönetimler tarafından kiralanması zor olarak sınıflandırılan 300.000'den fazla konut olduğunu tahmin etti. Kiralanması zor konutların büyük çoğunluğu Londra ve metropol bölgelerinde (247.000) bulunuyordu.

 

Öncelikli Emlaklar Projesi, kiralanması zor sitelerde tam zamanlı emlak yönetim ofisi kuran yerel yönetimler arasında ulusal bir anket gerçekleştirdi.

 

İncelenen yirmi sitenin tamamı ihmal edilmiş, çöplerle dolu bir çevre, kötü onarım ve bakım, yüksek suç ve vandalizm oranlarından muzdaripti. Sosyal faktörler (sorunlu ailelerin yoğunlaşması, çocuk yoğunluğu) birincil sorunlardı.

 

Örneğin, Londra'nın merkezindeki modern beton kompleks bir site, 1981'deki isyanlar sırasında geçici olarak yasak bölge haline gelmişti ve gençler yeraltı garajlarını ve yürüyüş yollarını güvenli alanlar olarak kullanmışlardı.

 

Güney Londra'daki bir balkon bloklu sitede, halkın siteye duyduğu nefret nedeniyle 1937 gibi erken bir tarihte kiracıların yaklaşık üçte biri her yıl evi terk ediyordu.

 

Ankete katılan sitelerin ortalama konut sayısı 1.010'du; bu, çoğu insanın kolayca özdeşleşebileceği bir yerleşim biriminin büyüklüğünün çok üzerindeydi. Büyüklük, anonimliğe, kiracıların siteleriyle özdeşleşememesine ve yönetim kontrolünün kaybına neden oluyordu.

 

En yoksul siteler, sakinlerine genellikle bir çıkar topluluğundan ziyade, başka bir yerden gelen başarısızlıkların bir koleksiyonu gibi görünüyordu.

 

Popüler Olmayan Mülklerin Tasarımı

Ankete katılan sitelerin üçte birinin ev ve bahçelerden oluşması şaşırtıcıydı, zira kır evlerinin kiralanması zor olması beklenmezdi. Yazlık siteler, ortak bir tekdüzelik, kötü bir damga ve site atmosferi ile inşa edildikleri için popüler değildi. Modernizasyon, tek başına bir mülkün sorunlarına çözüm değildi.

 

İnsanların en çok nefret ettiği şey, çocuklarınızın, köpeğinizin, çöplerinizin ve sütünüzün paylaşıldığı, çünkü bunları kendinize saklayamadığınız apartmanlardaki yoğun topluluktu. Köpekler çoğu kira sözleşmesinde açıkça yasaklanmış olsa da, kurallar görmezden geliniyordu. Çocuklar ve köpekler, kontrol edilemeyen tehditler ve sitelerin gecekondu karakterinin kanıtı olarak görülmeye başlandı.

 

Ortak alanlar, ne açıkça kamusal ne de özeldi. Bu alanlar ev sahibine aitti ve ev sahibi tarafından bakılmalıydı, ancak yerel yönetimler bu sorumluluğu ciddiye almamıştı.

 

Bu alanlar sürekli hasarlı, kirli veya kötü tasarlanmıştı ve sürekli bakım ve denetim gerektiriyordu.

Asansörler sürekli bir taciz cazibesiydi ve sık sık tahrip edilirdi. Asansör arızaları, ucuz montaj, etkisiz bakım ve çocuk sayısından kaynaklanıyordu.

Modern sitelerin özel bir özelliği olan bu alanlar, gökyüzünde sokaklar oluşturmayı amaçlasa da, anonimliği artırıyor ve polis tarafından bir soyguncu cenneti olarak görülüyordu.

 

Sistemli inşaat (beton levhalarla) yalnızca çirkin olmakla kalmıyordu, aynı zamanda hava koşullarına dayanıklı değildi, bu da yoğun nem, yoğuşma ve küf oluşumuna neden oluyordu. Kiracılara sık sık nem sorunlarının nedeninin evlerinde yemek pişirme veya çamaşır yıkama olduğu söylenirdi.

 

Apartman sitelerinin tasarımı, yerleşik temizlik personeli, kapıcılar, hademeler veya kapıcıların sağlanmasını gerektiriyordu. Bu personel olmadan, bu alanların düzenli bir şekilde çalışmasını sağlamak imkânsızdı.

 

Popüler Olmayan Mülklerin Yönetimi: Tahsisler ve Boş Mülkler

Sosyal konut tahsisi, politik açıdan hassas bir faaliyet olduğundan, merkezi birimler tarafından sıkı denetim altında tutuluyordu. Bu kapalı ve merkezi yaklaşım, sistemde muazzam gecikmelere yol açıyordu.

Yirmi siteden on beşinin normal belediye tahsis sistemi dahilinde kiralanması zordu. Bu siteler orantısız sayıda savunmasız tek ebeveynli, evsiz aileye, işsiz insana ve etnik azınlık mensubu bir hanenin reisine ev sahipliği yapıyordu.

Yirmi yerleşim biriminin on birinde, hanelerin ortalama %17'si tek ebeveynli ailelerden oluşuyordu (ulusal ortalama %4).

 

Sitelerin on beşinde çocuk yoğunluğu yerel yönetim ortalamasının üzerindeydi (ortalama %33). Çocuklar, zayıf sosyal kontroller, uygunsuz tasarım ve zayıf topluluk ruhu nedeniyle sorunlara yol açıyordu.

Sitelerin on dördünde orantısız sayıda evsiz aile yaşıyordu. Evsiz aileler orantısız bir şekilde en az popüler sitelerde yoğunlaştırılmıştı. Evsizlik yoluyla halkın hoşuna gitmeyen sitelere yapılan tahsisler, bir ailenin bağımsızlık isteğini kırmanın bir yoluydu.

Etnik azınlıkların yoğunlaştığı dokuz bölgede, bölgeler orantısız sayıda azınlık hanesine ev sahipliği yapıyordu. Beyaz olmayan aileler, evsizlik yoluyla en dezavantajlı ve kısıtlı teklifleri alıyorlardı.

İşsizlik oranları, özellikle kuzeydeki sitelerde, ulusal ortalamanın çok üzerindeydi; bazı sitelerde çalışma çağındaki erkeklerin ortalama %57'si işsizdi.

Yirmi sitenin on sekizinde, projenin başlangıcında ortalama elli boş konut vardı (%5). Boş mülkler, siteler için kötü bir reklam oluşturuyor ve vandalizme zemin hazırlıyordu.

Boş mülklerin sonucu, belediyenin kira ve vergi gelirlerinin doğrudan kaybıydı.

Boş konutlar, genellikle boşaltıldıktan birkaç gün sonra, büyük ölçüde tahrip edilmişti. Tahrip edilen her mülkün onarım maliyeti 700 ila 8.000 sterlin arasında değişiyordu. Belediyeler, sosyal sorumluluk sahibi bir ev sahibinin anlamını garip bir şekilde yanlış yorumlayarak, sitenin kolektif bir varlık olarak belediyeye değil, tesadüfen orada yaşayan kolektif sakinlere ait olduğunu varsaydılar.

 

Gecekondulaşma, boş mülklerin bir başka sonucuydu ve daha yoksul sitelerde kanunsuzluğun hem nedeni hem de sonucuydu. Yüksek talep gören bölgelerdeki verimsiz kiralama sistemi, yaygın gecekondulaşmayla birleşmişti.

 

Onarım, Kira, Temizlik ve Bakım

Onarımlar, site yöneticilerinin kiracılarla doğrudan ilişkilerinin merkezinde yer alsa da, neredeyse her zaman onların etki veya yetki alanından tamamen uzaktı. Günlük onarımlar üzerinde kontrol olmadan, bir site yöneticisi kiracıların ihtiyaçlarını karşılayamazdı, zira kiracı taleplerinin en az %60'ı onarımlarla ilgiliydi. Anketimizdeki yerel yönetimden önce hiçbir onarım hizmeti konut yöneticilerini memnun edecek şekilde çalışmamıştır.

 

Kapı kapı dolaşarak kira toplama sisteminin kaldırılması, gecikmelerin artmasına neden oldu. Ankete katılan sitelerdeki kira gecikmeleri, yerel yönetimin geri kalanından iki kat daha yüksekti. Gecikmeli ödemelerin temel nedeni, sürekli olarak etkisiz kira tahsilatı yöntemlerine başvurulmasıydı. Kira ödememek, kiracıların sahip olduklarını düşündükleri birkaç silahtan biriydi.

 

Temizlik ve bakım hizmetleri, parklar, çöp toplama ve temizlik departmanları dahil olmak üzere ayrı birimler tarafından yürütülüyordu, bu da parçalanmış bir sorumluluk zinciri yaratıyordu. Apartmanlarda, fazla çöp akışı sürekliydi ve bunu engelleyecek etkili bir sistem yoktu.

 

Apartman sitelerinin yönetiminde yerleşik apartman görevlisinin bulunması son derece önemliydi. Ancak bu hayati iş küçümsenmişti. Bakıcılar olmadan, apartman siteleri sürdürülebilir değildi.

 

Sosyal hizmetler departmanı, popüler olmayan mahallelerdeki yaygın sorunlar nedeniyle yakından ilgilenmesi gereken bir alandı, ancak konut ve sosyal hizmetler birimleri arasında resmi bir bağlantı yoktu.

 

Kira koşullarının uygulanmasındaki tek yönetim aracı, mağdur kiracının sorundan uzaklaştırılması olan yönetim devriydi.

 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM - Ev Sahibi Geleneklerini Değiştirmek, Anketin Bulguları

Popüler Olmayan Mülkler Açık Yerel Ofisler

Bir sitenin düşüşünü tersine çevirmek için, tüm yönlerine (kiralar, onarımlar, kiralamalar, bakım, temizlik vb.) titiz, ayrıntılı ve günlük bir yaklaşım gerekiyordu.

Mart 1979'da İngiltere genelinde yalnızca üç belediyede tam zamanlı, emlak tabanlı yönetim ofisleri varken, Ocak 1982'ye kadar on dokuz belediye kırk beş projeyi yürütüyordu.

Yerel ofislerin en acil etkisi, kiracıların istek ve şikayetlerine kapıları açmak oldu; ortalama olarak sakinlerin beşte biri her hafta yerel bir ofisi arıyordu. Yerel ofisler, merkezi sistemdeki bürokratik engelleri aşabiliyorlardı.

Yerel ofis tarafından ele alınması gereken günlük yönetimin dokuz hayati alanı vardı, ancak hiçbir proje bu alanların altısından fazlasını kapsamıyordu.

Yerel ofislerin etkisi altında görülen en önemli iyileşmeler arasında genel olarak daha iyi bir çevre, iyileştirilmiş onarım hizmeti, daha fazla güvenlik ve daha az vandalizm yer alıyordu.

Bakıcıların site tabanlı denetimi başarı için elzemdi. On iki projedeki toplam seksen üç bakıcıdan sadece ikisi yerleşik olmayan bakıcıydı. Bakıcılar olmadan, apartman siteleri sürdürülebilir değildi.

Yalnızca sitede yerel ofisle birlikte çalışan yerel bir onarım ekibinin bulunduğu yerlerde, personel ve sakinler sağlanan hizmetten memnundu. Sekiz sitede iyi denetlenen yerel bir onarım ekibiyle neredeyse bir gecede iyileşme sağlandı.

En radikal büyük yenilik, kiralanamayan apartman ve dubleks blokların en üst bir veya iki katını kesmek oldu. Kiracıların ihtiyaç ve gereksinimleri genellikle konseyin daha önce düşündüğünden çok daha acil ve temel nitelikteydi.

Dokuz site, kiralama işlemlerini yerel ofisten yürütüyordu ve biri hariç hepsi yerel talep yaratmayı başardı. Yerel kiralamalar, boş konut sayısında önemli bir azalmaya yol açtı.

Kira gecikmeleri, yerel ofislerin varlığıyla genel olarak kontrol altına alınsa da, yüksek seviyede seyretti.

 

Sosyal Değişim

Sitelerdeki en önemli ve en zorlu dönüm noktası, sakinler arasında güvenin yeniden sağlanması ve huzurlu yaşam koşullarının oluşturulmasıydı.

Yerel bir yönetim ofisinin bir mülkün ciddi düşüşünü tersine çevirmesi, kiracılar ve yerel yönetim arasında net bir sorumluluk paylaşımı olmadan pek olası değildi; bu, binalar meselesiydi ve halk.

Suç ve suçun önlenmesi, bölge sakinlerinin başlıca kaygılarıydı. Devriye polisliği, yerel bir yönetim ofisinin kurulmasıyla birlikte, suça karşı tepkisel müdahaleden önleyici bir yaklaşıma dönüştü.

Vandalizm vakalarındaki azalma, güvenlik önlemlerinin ve kiracıların güvenlerinin geri gelmesinin bir sonucuydu. Yıkıcı haneler küçük bir azınlık (%3) oluşturuyordu, ancak etkileri sayılarıyla orantısızdı. Bazen bu yenilgi ve güçsüzlük hissini tersine çevirmek için dışarıdan bir katalizör, yeni bir girişim veya otorite ve desteğe sahip birinin kararlı duruşu gerekiyordu.

 

Ana Temaların Özeti ve Sonuç: İleriye Doğru Bir Yol

Bu bölüm, önceki bölümlerin ana temalarını özetler ve geleceğe yönelik öneriler sunar.

Viktorya Dönemi Konut Sorunları ve Reformu, 1862–1914: Octavia Hill'in yoğun, kişisel ve reformcu yönetim sistemi, kiracıları eski ama iyileştirilmiş konutlarda tutmaya odaklanmıştı. Büyük apartman bloklarının inşasına karşı çıktı.

Toplu Gecekondu Temizliği ve Yeniden Yerleştirmeye Yönelik İlk Girişimler, 1918–39: Sübvansiyonlar gecekondu temizliğine ve daireler için yüksek sübvansiyonlara bağlandı. Hızla büyüyen yerel yönetimler, yönetim görevlerini çeşitli departmanlar aracılığıyla parçalı bir şekilde yürüttü ve kadın konut yöneticileri büyük ölçüde göz ardı edildi.

 

Savaş sonrası inşaat patlaması, büyük, maliyetli ve yönetimi zor mülklerin ortaya çıkmasına neden oldu. Yönetim hizmetleri rasyonelleştirildi, merkezileştirildi ve site düzeyinde personel azaltıldı.

İhtiyaç mı, Liyakat mi?: Kiralanabilirliğin derecelendirilmesini içeren bir puanlama sistemi geliştirildi, bu da savunmasız grupların (evsizler, azınlıklar, işsizler) orantısız bir şekilde en az rağbet gören sitelerde yoğunlaşmasına yol açtı.

Yerel ofisler, merkezi yönetimin karmaşıklığını ve parçalanmış hizmet sunumunu aşarak, ev sahibi-kiracı ilişkilerinde etkileyici bir iyileşme sağladı. Yerel onarım ekiplerinin ve yerel kiralamaların kurulduğu yerlerde büyük başarılar elde edildi.

Gelecekte konut yönetimi için atılacak adımlar arasında, yönetim ve bakım bütçelerinin diğer harcamalardan ayrılması, tüm temel konut yönetiminin (kiralar, onarımlar, kiralamalar, sosyal yardımlar) yerel organizasyonun bir parçası olması, sermaye yatırımlarının sakinlerin önceliklerine göre uyarlanması ve sakinlerin sitelerinin yönetimindeki resmi rollerini güçlendiren yerel yönetim organlarının oluşturulması yer almaktadır. Bakım, yerel onarımlar ve temizlik, yaşanabilir bir site ile gerçek bir gecekondu mahallesi arasındaki kritik farkı yaratır.

 

Mülkiyete yönelik politik ilgisizlik sonrasında inşa edildi ve insanlar sonrasında Barındırıldıkları yerler, bizi konut politikasının nispeten keşfedilmemiş bir alanını incelemeye yöneltti. Kadın konut yöneticileri, binalar ve insanların ikili önemi konusunda ısrar etmekte kesinlikle haklıydılar.

…